Muss ich noch Miete zahlen?
Wirtschaftlich gesehen ist die Lage für viele Unternehmer derzeit äußerst kritisch. Als weitere Maßnahme im Kampf gegen die Ausbreitung des Corona-Virus wurde beschlossen, dass ab Montag, 16.03.2020, Geschäfte, die nicht für die Grundversorgung notwendig sind, geschlossen zu halten sind. Lokale und Restaurants haben an diesem Tag nur noch bis 15:00 Uhr geöffnet; ab Dienstag, 17.03.2020, unterliegen auch diese der von der Bundesregierung angeordneten generellen Schließung. Dies bedeutet einen Umsatzrückgang bzw. gänzlichen Entfall des Umsatzes während viele Ausgaben nach wie vor anfallen.
§ 1104 ABGB
Eine Erleichterung bietet die Vorschrift des § 1104 ABGB, welche jedoch dispositiv ist (näheres dazu weiter unten). Diese Norm besagt, dass kein Mietzins zu entrichten ist, wenn das Mietobjekt wegen „außerordentlicher Zufälle“ – das Gesetz nennt hier u.a. Feuer, Krieg und Seuche – nicht gebraucht werden kann. Generell lässt sich der „außerordentliche Zufall“ als ein elementares Ereignis beschreiben, welches einen größeren Personenkreis betrifft und das von Menschen nicht beherrschbar ist, weshalb auch für dessen Folgen im Allgemeinen von niemandem Ersatz erwartet werden kann.
Es muss sich hierbei um ein massives, nicht abgrenzbares und für den Einzelnen nicht fassbares Ereignis handeln, das aus dem Muster der Regelmäßigkeit herausfällt. Das Risiko des Eintritts eines solchen Ereignisses trägt gemäß § 1104 ABGB also der Vermieter. Sofern ein teilweiser Gebrauch möglich ist kommt es zu einer Mietzinsminderung gem § 1105 ABGB.
Verbote wegen Coronavirus
Der Covid-19-Virus wurde mittlerweile vom Gesundheitsministerium als anzeigepflichtige Krankheit eingestuft; die WHO hat sogar den weltweiten Pandemie-Fall ausgerufen. Hinzu kommen die oben dargelegten angeordneten Schließungen. Bei Vorliegen eines gesetzlichen oder behördlichen Verbots zur Öffnung des Geschäfts bzw Lokals ist im Allgemeinen von einer Berechtigung des Mieters zur Mietzinsminderung bzw dem Einbehalt des gänzlichen Mietzinses auszugehen.
Dies bedeutet, dass der Betreiber eines Restaurants grundsätzlich eine Mietzinsminderung für das zum Betrieb des Restaurants gemietete Geschäftslokal geltend machen kann, wenn das Restaurant aufgrund einer behördlichen Anordnung oder einer gesetzlichen Bestimmung bzw Verordnung nicht geöffnet werden darf. Lediglich aufgrund Umsatzrückganges wäre eine Mietzinsreduktion hingegen kaum oder nur schwer durchsetzbar.
Betroffene Geschäftsleute (Mieter) haben Folgendes zu beachten
Ab dem Zeitpunkt, ab dem ein Gebrauch des Mietobjekts unmöglich wird, kann eine Berechtigung zum gänzlichen Entfall/Minderung des Mietzinses bestehen. Es ist jedoch stets im Einzelfall zu prüfen und nach dem Vertragszweck zu beurteilen, inwiefern eine (gänzliche oder teilweise) Unbrauchbarkeit des Bestandobjektes vorliegt. Daher ist zu prüfen, ob im Mietvertrag eine Regelung enthalten ist, welche die Anwendbarkeit der § 1104 f ABGB ausschließt. Eine derartige vertragliche Regelung, je nach ihrem Inhalt, kann den gesetzlichen Bestimmungen vorgehen, wobei bei der Auslegung des Mietvertrages die Bestimmung des § 1106 ABGB zu beachten ist.
Mieter sollten den Vermieter jedenfalls unverzüglich über die Ausübung dieses Rechts informieren. Sofern kein Einvernehmen über die Höhe des Mietzinses hergestellt werden kann, ist zu beachten, dass eine einseitig ungerechtfertigte Minderung (bzw Entfall) des Mietzinses zu einem Mietzinsrückstand führt, somit unter anderem eine Kündigung möglich wäre. Durch Zahlung unter Vorbehalt kann dieses Risiko beseitigt werden.
Gerne unterstützen wir Sie bei der Prüfung, ob eine Minderung oder ein gänzlicher Entfall des Mietzinses gerechtfertigt ist, sowie bei der konkreten Rechtsdurchsetzung. Zu diesem Zwecke übermitteln Sie uns bitte Ihren Mietvertrag, auch benötigen wir eine Telefonnummer unter welcher wir Sie zur Besprechung des konkreten Sachverhaltes erreichen können.