Ihr Anwalt für Immobilienrecht in Graz & Wien

Sie sind auf der Suche nach einem Anwalt im Bereich Immobilienrecht? Das Team der NF Rechtsanwälte Graz & Wien unterstützt Sie in sämtlichen Belangen des Liegenschaftsrechts und Immobilienrechts und berät Sie sowohl bei der Umsetzung Ihres Bauvorhabens als auch bei der Realisierung Ihres Liegenschaftserwerbs.

Wir beantworten sämtliche Fragen rund um den Immobilienkauf und unterstützen Sie ab dem Zeitpunkt der Vertragsanbahnung bis zur Verbücherung Ihres Rechts.

Die Betreuung rund um den Erwerb eines Eigenheims reicht weit über die Erstellung eines grundbuchsfähigen Kaufvertrages hinaus. Insbesondere bei sämtlichen Belangen der Lastenfreistellung und der Finanzierung sind wir Ihr verlässlicher Ansprechpartner.

Selbstverständlich übernehmen wir für Sie auch die Vertretung vor Behörden und Gerichten sowie in Angelegenheiten des Baurechts.

Insbesondere umfasst unsere Tätigkeit folgende Bereiche:

Beratung in sämtlichen Bereichen des Immobilienrechts sowie des Liegenschaftsrechtes
Prüfung von Kaufanboten
Erstellung und Prüfung von Kaufverträgen
Erstellung und Prüfung von Mietverträgen
Treuhändige Abwicklung der Kaufpreiszahlung
Durchführung eines Compliance Check und Überprüfung der Einhaltung der Geldwäsche-Bestimmungen
Einholung von grundverkehrsbehördlichen Genehmigungen
Lastenfreistellung im Grundbuch
Verbücherung von Pfandrechten und sonstigen Lasten
Einbringung von Mietzins- und Räumungsklagen

Kontaktieren Sie uns jetzt für eine Beratung im Bereich des Immobilienrechts.

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Kaufanbot – Abschluss eines Kaufvertrages

Mit einem Kaufanbot erklärt die kaufende Partei einen Vertrag über einen Kaufgegenstand abschließen zu wollen. Wird dieses von der verkaufenden Partei angenommen, so kommt es grundsätzlich zum Abschluss eines rechtsgültigen Kaufvertrags betreffend die Liegenschaft.

Wesentliche Vertragsinhalte

Damit das Kaufanbot mit der Zustimmung der Verkäufer verbindlich wird, muss es hinreichend bestimmt sein und müssen aus dem Anbot die wesentlichen Vertragsinhalte hervorgehen. Bei der Unterzeichnung eines Kaufanbots ist schon deshalb Vorsicht geboten, da es die Grundlage für die Erstellung eines Kaufvertrages ist. Neben einer Einigung über den Kaufgegenstand und den Kaufpreis sollten auch die wesentlichen gewährleistungsrechtlichen Fragen geklärt werden und bedarf es einer klaren Regelung bezüglich der Lastenfreiheit des Kaufobjektes. Sofern es Pfandrechte auf der Liegenschaft gibt, sollte aus dem Kaufanbot hervorgehen, wer die Kosten im Zusammenhang mit einer Lastenfreistellung trägt. Darüber hinaus sollten auch Regelungen bezüglich der Kostentragung der Vertragserrichtung in das Kaufanbot aufgenommen werden.

Verbindlichkeit des Kaufanbotes

Sobald das Kaufanbot von beiden Parteien als angenommen gilt, ist es – vorbehaltlich der Erfüllung etwaiger in das Kaufanbot aufgenommener Bedingungen – verbindlich. Damit ist das Verpflichtungsgeschäft erfüllt und fehlt es für die Erfüllung des Verfügungsgeschäftes (grundbücherliche Eintragung des Eigentumsrechts) lediglich an bestimmten formalen Voraussetzungen im Kaufanbot (Aufsandungserklärung, etc), welche sodann in den Kaufvertrag aufgenommen werden. Das Kaufanbot liefert demnach zwar keine ausreichende Grundlage für die grundbücherliche Durchführung, jedoch kann der Käufer gezwungen werden, einen grundbuchsfähigen Kaufvertrag abzuschließen und den Kaufpreis zu bezahlen. Weigert sich der eine der Vertragsparteien, so kann dies ernste Konsequenzen nach sich ziehen, zumal es der anderen Vertragspartei offensteht, entweder auf Erfüllung des Vertrages zu bestehen oder/und Schadenersatz zu fordern. So oder so sollte die Abgabe eines Kaufanbotes daher sorgfältig überlegt sein.

Prüfung des Kaufanbotes

In der Praxis kommt es häufig vor, dass Kaufanbote von Immobilienmaklern zur Verfügung gestellt werden. Dies entspricht der gängigen Praxis und wird für die Unterfertigung des Kaufanbotes zumeist kein Rechtsanwalt oder Notar beigezogen. Sollten jedoch Unklarheiten bestehen oder fürchten Sie nachteilige Bestimmungen im Kaufanbot, können Sie bzw. sollten Sie eine rechtliche Beratung in Anspruch nehmen.

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Die Kaufvertragsabwicklung

Spätestens nach Abschluss des Kaufanbotes bzw. auch wenn kein Kaufanbot abgeschlossen wird, wird der Rechtsanwalt mit der Erstellung eines grundbuchsfähigen Kaufvertrages beauftragt. Es empfiehlt sich zuvor ein umfangreiches Erstgespräch – entweder in unserer Kanzlei, oder auch gerne telefonisch – um die wesentlichen Vertragsinhalte zu besprechen und sämtliche Daten aufzunehmen.

Erstellung der Dokumente

Anschließend werden ein Kaufvertrag sowie eine Treuhandvereinbarung aufgesetzt. Im Kaufvertrag werden sämtliche Regelungen und Bedingungen, welche mit der Eigentumsübertragung einhergehen, formuliert. Die Treuhandvereinbarung stellt den geregelten Geldfluss sicher und sorgt dafür, dass der Kaufpreis grundsätzlich erst nach grundbücherlicher Eintragung des Eigentumsrechtes an die Verkäufer ausgezahlt wird.

Neben diesen Dokumenten raten wir außerdem sämtlichen Käufern den Abschluss einer Rangordnungserklärung an. Dies vor allem deshalb, da bis zur grundbücherlichen Eintragung etwas Zeit verstreichen kann. Sobald die Rangordnung im Grundbuch eingetragen ist, geht das nachfolgend noch einzutragende Eigentumsrecht sämtlichen nachträglich eingetragenen Belastungen vor, sodass das Risiko einer Doppelveräußerung ausgeschlossen werden kann. Auch kümmern wir uns – sofern dies gewünscht wird – um die grundbücherliche Durchführung einer Lastenfreistellung.

Steuern

Zudem werden die Grunderwerbssteuer und Eintragungsgebühr sowie gegebenenfalls die Immobilienertragssteuer selbstberechnet, angemeldet und auch fristgerecht an das Finanzamt abgeführt. Gegebenenfalls ist die Hinzuziehung eines Steuerberaters notwendig. Die Selbstberechnung ersetzt die Anzeige beim Finanzamt, mit welcher die Steuern erst vorgeschrieben werden würden, dies trägt zur zügigen Abwicklung der Immobilientransaktion bei.

Grundbücherliche Durchführung

Nach Finalisierung und beglaubigter Unterfertigung sämtlicher Dokumente mit einem Notar, sorgen wir für eine rasche grundbücherliche Durchführung und nehmen abschließend, nach Eintragung des Eigentumsrechtes, die Auszahlung des Kaufpreises vor, womit die Kaufvertragsabwicklung vollendet ist.

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Fremdfinanzierung

Beim Erwerb einer Liegenschaft wird sehr häufig auf das Modell der Fremdfinanzierung zurückgegriffen. Hierbei nehmen die Käufer einen Kredit bei der Bank auf. Üblicherweise wird sodann zugunsten des Kreditinstituts ein Pfandrecht im Grundbuch der kaufgegenständlichen Liegenschaft als Besicherung eingetragen.

Als Rechtsanwalt stehen wir somit nicht nur mit Ihnen bezüglich der Auszahlung des Kaufpreises in einem Treuhandverhältnis, sondern auch mit Ihrer finanzierenden Bank. Diese streckt je nach Vereinbarung entweder einen Teil, oder den gesamten Kaufpreises vor, verpflichtet den Rechtsanwalt aber im Gegenzug dazu, das Pfandrecht im gewünschten Rang im Grundbuch eintragen zu lassen. Damit wird sichergestellt, dass der von der Bank bereitgestellte Geldbetrag ausschließlich für den Liegenschaftserwerbes verwendet wird.

Anfallende Gebühren und Steuern beim Liegenschaftserwerb

Grunderwerbsteuer

Sowohl der entgeltliche als auch der unentgeltliche Erwerb einer Liegenschaft unterliegt der Grunderwerbsteuer. Diese beträgt im Regelfall 3,5% vom Kaufpreis. Handelt es sich hingegen um eine Schenkung, einen Erwerb von Todes wegen oder um den Kauf durch eine Person des begünstigten Familienkreises (§ 26a GGG), so kommt der begünstigte Stufentarif zur Anwendung.

Der Stufentarif beträgt

für die ersten EUR 250.000,00 0,5% der Bemessungsgrundlage
für die nächsten EUR 150.000,00 2% der Bemessungsgrundlage
darüber hinaus 3,5% der Bemessungsgrundlage

Als Bemessungsgrundlage dient in dem Falle nicht der Kaufpreis, sondern ist der Grundstückswert zur Berechnung heranzuziehen.

Immobilienertragsteuer

Gewinne aus der Veräußerung von Grundstücken unterliegen der Einkommenssteuer. Diese beträgt 30% des Veräußerungserlöses (Differenz zwischen Anschaffungskosten und Verkaufspreis). Einkommenssteuerpflichtig ist folglich die Veräußerung von Grund und Boden, Gebäuden aber auch grundstücksgleichen Rechten wie beispielsweise Baurechten. Nicht der Immobilienertragssteuer unterfallen mangels ihrer Entgeltlichkeit die Erbschaft und die Schenkung.

Für die Ermittlung des Veräußerungserlöses ist zwischen „Alt- Grundstücken“ und „Neu-Grundstücken“ zu unterscheiden. Bei Ihrem Grundstück handelt es sich um ein „Alt-Grundstück“, wenn es vor dem 31.03.2002 angeschafft wurde und die 10-jährige Spekulationsfrist im Sinne des 1. Spekulationsgesetzes 2012 somit am 31.03.2012 abgelaufen ist. Alle Grundstücke, welche nach dem 31.03.2002 angeschafft wurden sind demnach „Neu-Grundstücke“. Während bei „Neu-Grundstücken“ die Anschaffungskosten zur Gänze vom Verkaufspreis abgezogen werden und diese Differenz sodann mit 30% besteuert werden, wird bei „Alt-Grundstücken“ ein fiktiver Wert für die Anschaffungskosten herangezogen, nachdem die tatsächlichen Anschaffungskosten zumeist nicht mehr feststellbar sind. Insgesamt werden 14% des Verkaufspreises mit 30% besteuert, oder vereinfacht dargestellt: Die Immobilienertragsteuer fällt bei „Alt-Grundstücken“ in Höhe von 4,2% des Verkaufspreises an.

Gewisse Erwerbsvorgänge sind von der Immobilienertragsteuer befreit. Zu den Ausnahmen von der Besteuerung zählen die Hauptwohnsitzbefreiung, die Herstellerbefreiung sowie eine etwaige sonstige Befreiung. Ob für Ihre Transaktion eine dieser Befreiungen vorliegt, bedarf einer Prüfung (gegebenenfalls unter Hinzuziehung eines Steuerberaters). Wir melden diese dem Finanzamt und führen die entsprechend berechnete Immobilienertragsteuer fristgerecht für Sie ab.

Eintragungsgebühr

Für die Eintragung im Grundbuch fällt zusätzlich eine Eintragungsgebühr an. Diese Gebühr ist an das Gericht abzuführen und beträgt 1,1% vom Wert, welcher in das Grundbuch eingetragen wird. Bei Grundstücksveräußerungen ist dies der Verkaufspreis. Wie auch bei der Grunderwerbsteuer gibt es begünstigte Erwerbsvorgänge gem § 26a GGG, worunter beispielsweise die Übertragung des Grundstückes an den Ehepartner, Geschwister, Neffen, oder auch den Lebensgefährten, sofern diese einen gemeinsamen Wohnsitz haben oder gehabt haben, fallen. In speziellen Fällen wie den soeben genannten beträgt die Eintragungsgebühr nur 1,1% vom dreifachen Einheitswert und maximal 30% des einzutragenden Rechtes.

Wir sind Ihr Anwalt für Immobilienercht mit Standorten in Wien & Graz. Oder kontaktieren Sie uns Online!

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Kosten einer Liegenschaftstransaktion

Zusammenfassend fallen bei einer „herkömmlichen“ Liegenschaftstransaktion somit folgende Kosten und Gebühren an:

Kaufpreis
Grunderwerbsteuer
Eintragungsgebühr
Allfällige Immobilienertragsteuer
Vertragserrichtungskosten
Beglaubigungskosten durch einen Notar
Gebühren einer allfälligen Pfandrechtseintragung
Kosten der Lastenfreistellung
Archivierungsgebühren
Sonstige (kleinere) Barauslagen
Individuelle Vertragserrichtungskosten

Lastenfreistellung

Ob eine Liegenschaft belastet ist, ist grundsätzlich im C-Blatt des Grundbuches vermerkt. Hier werden unter anderem Pfandrechte, Belastungs- und Veräußerungsverbote, Vorkaufsrechte oder auch Dienstbarkeiten eingetragen. Aufgrund des Eintragungsgrundsatzes (Intabulationsprinzips) nach welchem sämtliche Rechte und Pflichten erst mit der Eintragung im Grundbuch wirksam werden, kann jedermann, der in das Grundbuch einsieht darauf vertrauen, dass die Eintragungen richtig und vollständig sind (Vertrauensgrundsatz). Lediglich offenkundige Dienstbarkeiten (bspw. ein klar ersichtlicher Weg über ein Grundstück, etc.) durchbrechen diesen Grundsatz. Für gewöhnlich erwirbt der Käufer die Liegenschaft lastenfrei, wonach sämtliche Lasten, welche nicht ausdrücklich vom Käufer laut Kaufvertrag übernommen wurden aus dem Grundbuch vor der neuerlichen Eintragung des Eigentumsrechtes gelöscht werden müssen. Diese Löschung wird auch Lastenfreistellung genannt und ist insofern von größter Bedeutung, da ansonsten der neue Käufer für die Verpflichtungen und Verbindlichkeiten des Verkäufers haften würde.

Sämtliche Kosten, die aufgrund der Lastenfreistellung anfallen (Kapital, Gebühren, Abwicklungskosten) sind grundsätzlich vom Verkäufer zu bezahlen.