Teilungsklage in Österreich

st eine Einigung über das rechtliche Schicksal eines im Miteigentum stehenden Gegenstandes (beispielsweise Liegenschaft) nicht möglich, kann in Österreich grundsätzlich von jedem Miteigentümer mithilfe einer Teilungsklage die Aufhebung einer Miteigentumsgemeinschaft erreicht werden.

Jeder Miteigentümer kann seinen Anteil (außer bei abweichender Vereinbarung) ohne Zustimmung der anderen Miteigentümer veräußern; dieser Vorgang ist jedoch in der Praxis aufgrund der geringen Nachfrage eher selten. Dies aus folgendem Grund: Bei einem schlichten Miteigentum an einer Liegenschaft (kein Wohnungseigentum) kann über die Sache selbst nur gemeinsam mit den anderen Wohnungseigentümern verfügt werden, was oftmals nicht gewünscht ist. Daher liegt der Wert beispielsweise eines Viertelanteils einer Liegenschaft, die gesamt eine Million Euro wert ist, bei einem Anteilsverkauf nicht bei EUR 250.000,00, sondern darunter. Mit einer Teilungsklage soll dieser Wert erhalten bleiben.

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UNTERSCHIED ZWISCHEN REALTEILUNG UND ZIVILTEILUNG

Wird eine Teilungsklage bei Gericht eingebracht, ist die Unterscheidung zwischen zwei Arten der Teilung unerlässlich. Wird eine Zerlegung einer Liegenschaft in selbstständige Teile angestrebt, dann handelt es sich um eine Naturalteilung (Realteilung). Von einer Zivilteilungsklage spricht man hingegen, wenn das Ziel der Veräußerung der Liegenschaft mit Verteilung des Veräußerungserlöses an die Miteigentümer (im Anteil der Miteigentumsanteile) verfolgt wird; wobei dies in letzter Konsequenz im Rahmen einer Zwangsversteigerung erfolgen würde.

Sofern das Zulässigkeitskriterium der Realteilung erfüllt ist und die Realteilung sohin möglich ist, geht diese der Zivilteilung vor.

NATURALTEILUNG (Realteilung)

Wie bereits erwähnt, ist eine Naturalteilung (Realteilung) dadurch gekennzeichnet, dass eine gemeinschaftliche Sache in einzelne körperliche Einheiten aufgeteilt wird.

Ist die Zerlegung einer beweglichen Sache beabsichtigt, erfolgt die Realteilung durch Zuweisung einzelner (gleichwertiger) Teile. Im Falle einer Liegenschaftsteilung folgt eine Aufteilung in mehrere Teilflächen, die den Miteigentumsverhältnissen entsprechen und zudem gleichartig sein müssen. Treten dabei Wertunterschiede bei den Miteigentümern auf, erfolgen Ausgleichszahlungen, um ein Gleichgewicht herzustellen. Kann dies nicht erreicht werden – was in der Praxis des Öfteren der Fall ist – muss eine Zivilteilung erfolgen.

Eine Realteilung ist nach der Rechtsprechung, bei Vorliegen der physischen und rechtlichen Teilbarkeit möglich. Ziel der physischen Teilbarkeit ist, dass die Teilung eines Gegenstandes ohne beträchtliche Wertminderung durchgeführt werden kann. Weiters dürfen keine rechtlichen Hindernisse gegeben sein (rechtliche Teilbarkeit).

Voraussetzungen für eine Realteilung

Zusammenfassend kann gesagt werden, dass folgende Voraussetzungen für eine Realteilung gegeben sein müssen:

• Es müssen genau so viele selbstständige (gleichartige) Anteile gebildet werden, wie Miteigentümer existieren.
• Diese Anteile müssen vom Wert her den Anteilen an der Sache entsprechen ( ½ Eigentümer erhält ½ Wert und ¼ Eigentümer ein ¼ des Wertes). Geringe Wertunterschiede sind zulässig, wobei Ausgleichszahlungen zu leisten sind.
• Grundsatz der Naturalteilung ist, dass allen Betroffenen gleichwertige Quoten zukommen müssen und nur bei geringfügigen Wertunterschieden Ausgleichzahlungen erfolgen dürfen. Als Ausnahme davon kann abgegangen werden, wenn sich die von der Anteilsverminderung betroffenen Teilhaber mit der Verminderung ihrer Anteile einverstanden erklären und auf einen etwaigen Ausgleich der Unterschiede verzichten.

ZIVILTEILUNG

Unter einer Zivilteilung wird die gerichtliche Versteigerung eines Gegenstandes und im Anschluss daran, die Verteilung der Verkaufserlös unter den Miteigentümer verstanden. Wie bereits ausgeführt, kommt die Zivilteilung nur subsidiär zur Anwendung, d.h. die Realteilung genießt Vorrang vor der Zivilteilung. In der Praxis ist diese jedoch bei Liegenschaftsteilungen häufiger als die Naturalteilung, weil die oben aufgezeigten Zulässigkeitskriterien oft nicht erfüllt werden können.

Mit dieser Teilungsart wird die Verwertung der Liegenschaft in seiner Gesamtheit, und nicht nur von Anteilen daran, erreicht. Der Erlös aus einem solchen Verkauf ist meist höher, als wenn nur ein Liegenschaftsanteil verkauft wird.

Möchte der Teilungsunwillige die Zivilteilung abwenden, kann er die Zulässigkeit der Naturalteilung beweisen. Demzufolge kann entweder die Zivilteilungsklage abgewiesen werden und so das Bestehen der Miteigentumsgemeinschaft (insofern sich die Klage nur auf die Zivilteilung bezieht und kein Eventualbegehren auf Realteilung gestellt wurde) bewirkt werden, oder zumindest die Realteilung anstatt der Versteigerung der Sache an sich angestrebt werden.

TEILUNGSHINDERNISSE

ALLGEMEINES

Durch Teilungshindernisse, wie insbesondere der „Unzeit“ und „Nachteil für die Übrigen“ kann das Entstehen eines Anspruchs auf Aufhebung einer Miteigentumsgemeinschaft verhindert werden. Bei Vorliegen eines Teilungshindernisses, kann die Teilung (vorerst) nicht durchgeführt werden.

Ein Wegfall der Aufhebungshindernisse muss in naher Zukunft absehbar sein, d.h. sie dürfen lediglich ein vorübergehendes – und kein andauerndes – Hindernis darstellen.

UNZEIT

Die Unzeit ist ein vorübergehender Umstand, der für alle beteiligten Parteien in gleicher Weise wirkt. Sie resultiert aus der Beschaffenheit eines Objekts, macht eine Teilung unzweckmäßig und stellt für die Teilhaber einen Nachteil dar.

Bedarf ein Teilungsobjekt z.B. einer Reparatur, kann das Teilungshindernis der Unzeit vorliegen, wenn die zur Verbesserung benötigten Mittel verfügbar sind oder leicht besorgt werden können und infolgedessen ein höherer Erlös erwartet werden kann.

NACHTEIL DER ÜBRIGEN

Umstände, die entweder aller Miteigentümer betreffen oder im subjektiven Interesse bloß eines Teilhabers stehen, können als Nachteil dem Aufhebungsanspruch entgegengehalten werden.

Übrigens: NF Rechtsanwälte beraten Sie natürlich auch zu allen Belangen des Immobilienrechts & Baurechts.

TEILUNGSVERZICHT

Das Recht der Aufhebung einer Miteigentumsgemeinschaft kann durch die Miteigentümer beschränkt werden, indem sie einen Verzicht auf die Geltendmachung der Teilungsbefugnis abgeben. Unter einem Teilungsverzicht wird eine verbindliche Vereinbarung, die Gemeinschaft fortzusetzen (Fortsetzungsvereinbarung), verstanden. Diese Vereinbarung wird auf bestimmte oder unbestimmte Zeit, aber längstens bis zu dem Tod des jeweiligen Teilhabers, getroffen. Hat sich ein Teilhaber also für die Fortsetzung der Gemeinschaft ausgesprochen, kann er vor Zeitablauf grundsätzlich nicht austreten. Das Dauerschuldverhältnis der Teilhaber, welches durch die Fortsetzungsvereinbarung entsteht, kann dennoch aus wichtigen Gründen mittels Teilungsklage aufgehoben werden, wenn die weitere Erfüllung unzumutbar oder unmöglich wird und sich eine Aufteilung daher nicht vermeiden lässt.

Der Teilungsverzicht wirkt obligatorisch und geht nicht automatisch auf den Einzelrechtsnachfolger über (vgl § 831 ABGB). Damit diese Verpflichtung auch für Erben gilt, bedarf es einer expliziten Einwilligung der Erben. Die Fortsetzungsvereinbarung verlangt kein Formerfordernis.

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